Legionellen & Leerstand — Das unterschätzte Risiko für Hausverwaltungen
Leerstand ist der häufigste und gefährlichste Auslöser für Legionellenwachstum in Mietobjekten. Stagnation, fehlende Spülungen und unkontrollierte Temperaturen schaffen optimale Bedingungen — ohne lückenlose Dokumentation drohen Haftung und Bußgelder.
Warum ist Leerstand so gefährlich?
Legionellen sind natürlich vorkommende Wasserbakterien, die in Trinkwasseranlagen bei ungünstigen Bedingungen gefährliche Konzentrationen erreichen können. Ihr optimales Wachstumsfenster liegt zwischen 25 °C und 45 °C — genau in dem Temperaturbereich, den stehendes Wasser in unbenutzten Leitungen erreicht.
In einer bewohnten Wohnung sorgt der tägliche Wasserverbrauch für regelmäßige Durchströmung und Temperaturregulierung. Bei Leerstand entfällt dieser natürliche Spüleffekt vollständig: Das Wasser steht, kühlt unkontrolliert ab oder erwärmt sich — und Legionellen können sich ungehindert vermehren.
Leerstandsquote in deutschen Mietobjekten
Typische Mietobjekte haben eine Leerstandsquote von 5–15 %. Das bedeutet: In einem Haus mit 20 Wohnungen stehen statistisch 1–3 Wohnungen leer — und werden oft wochenlang nicht gespült. Hinzu kommen:
- Ferienwohnungen und Saisonunterkünfte (oft monatelanger Leerstand)
- Wohnungen im Mieterwechsel (2–6 Wochen Renovierungsphase)
- Wohnungen von Bewohnern, die längere Zeit verreist sind (> 3 Wochen)
- Gewerbeeinheiten ohne regelmäßige Nutzung (Büros, Lager)
Die Spülpflicht bei Leerstand
DVGW W 551 gibt klare Empfehlungen:
- Ab 72 Stunden Nichtnutzung: Stagnationsspülung aller Entnahmestellen der betroffenen Einheit empfohlen
- Bei längerem Leerstand: Wöchentliche Spülung aller Entnahmestellen mit Temperaturnachweis
- Vor Wiederinbetriebnahme: Vollständige Spülung der Anlage und Temperaturkontrolle vor Einzug des neuen Mieters
Die Spülpflicht liegt beim Betreiber — also der Hausverwaltung oder dem Eigentümer. Sie kann nicht auf den (zukünftigen) Mieter übertragen werden.
Haftungsrisiko: Was droht ohne Protokoll?
Erkrankt ein Mieter nach dem Einzug an Legionellose (bis zu 10 % Sterblichkeit bei immungeschwächten Personen), prüft das Gesundheitsamt den Betrieb der Anlage. Ohne lückenlose Spülprotokolle:
- Bußgelder: Bis zu 25.000 € pro Verstoß nach §25 TrinkwV
- Zivilrechtliche Haftung: Schadensersatz für Behandlungskosten, Verdienstausfall, Schmerzensgeld
- Strafrechtliche Ermittlungen: Bei fahrlässiger Körperverletzung oder Todesfolge
- Versicherung: Verweigert Deckung, wenn grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen ist
Der Leerstandsspül-Workflow mit SpülPilot
SpülPilot löst das Leerstandsproblem durch einen automatisierten Workflow:
- Leerstand markieren:Verwaltung oder Hausmeister markiert eine Wohneinheit als „leer“ im Dashboard
- Automatische Erinnerung: SpülPilot erinnert nach 72 Stunden an die erste Stagnationsspülung — und dann wöchentlich
- Spülung per Smartphone: Hausmeister führt Spülung durch, scannt QR-Code an der Entnahmestelle, erfasst Temperatur und Foto
- Automatisches Protokoll: Unveränderliches Spülprotokoll mit Zeitstempel und GPS-Koordinaten wird erzeugt
- Export: Vor Einzug des neuen Mieters exportiert die Verwaltung das vollständige Leerstandsprotokoll als PDF
Übergabe an neue Mieter
Das Leerstandsprotokoll sollte dem neuen Mieter bei Einzug ausgehändigt werden — es belegt, dass alle Entnahmestellen ordnungsgemäß gespült wurden. Das schützt den Vermieter vor späteren Ansprüchen und schafft Vertrauen.
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SpülPilot erinnert automatisch an Leerstandsspülungen und protokolliert alles lückenlos — ohne manuelle Excel-Tabellen.
14 Tage kostenlos testenHäufige Fragen zu Legionellen und Leerstand
Ab wann gilt eine Wohnung als "Leerstand" im Sinne der Spülpflicht?
DVGW W 551 empfiehlt eine Stagnationsspülung bei Nichtnutzung einer Entnahmestelle ab 72 Stunden. Bei längerfristigem Leerstand (Mieterwechsel, Renovierung) sollten alle Entnahmestellen der betroffenen Wohneinheit mindestens wöchentlich gespült werden.
Wer ist für die Leerstandsspülung verantwortlich — Vermieter oder Mieter?
Die Spülpflicht liegt beim Betreiber der Anlage — also beim Eigentümer oder der Hausverwaltung. Mieter können nicht zur Spülung verpflichtet werden. Bei Leerstand muss die Verwaltung oder ein beauftragter Hausmeister die Spülungen durchführen und dokumentieren.
Wie lange überleben Legionellen in stehendem Wasser?
Legionellen können in stehendem Wasser bei optimaler Temperatur (25–45 °C) innerhalb weniger Tage auf gefährliche Konzentrationen anwachsen. Bei einer Wassertemperatur unter 20 °C oder über 60 °C sterben sie ab — deshalb sind die Temperaturgrenzen nach DVGW W 551 entscheidend.
Was ist eine thermische Desinfektion und wann ist sie nötig?
Bei einer thermischen Desinfektion wird die gesamte Anlage auf mindestens 70 °C erhitzt und alle Entnahmestellen werden für mindestens 3 Minuten bei dieser Temperatur gespült. Sie ist notwendig nach Legionellen-Befund, nach längerem Stillstand der gesamten Anlage oder nach Sanierungsmaßnahmen.