Legionellen & Leerstand — Das unterschätzte Risiko für Hausverwaltungen

Warum ist Leerstand so gefährlich?

Legionellen sind natürlich vorkommende Wasserbakterien, die in Trinkwasseranlagen bei ungünstigen Bedingungen gefährliche Konzentrationen erreichen können. Ihr optimales Wachstumsfenster liegt zwischen 25 °C und 45 °C — genau in dem Temperaturbereich, den stehendes Wasser in unbenutzten Leitungen erreicht.

In einer bewohnten Wohnung sorgt der tägliche Wasserverbrauch für regelmäßige Durchströmung und Temperaturregulierung. Bei Leerstand entfällt dieser natürliche Spüleffekt vollständig: Das Wasser steht, kühlt unkontrolliert ab oder erwärmt sich — und Legionellen können sich ungehindert vermehren.

Leerstandsquote in deutschen Mietobjekten

Typische Mietobjekte haben eine Leerstandsquote von 5–15 %. Das bedeutet: In einem Haus mit 20 Wohnungen stehen statistisch 1–3 Wohnungen leer — und werden oft wochenlang nicht gespült. Hinzu kommen:

• Ferienwohnungen und Saisonunterkünfte (oft monatelanger Leerstand)
• Wohnungen im Mieterwechsel (2–6 Wochen Renovierungsphase)
• Wohnungen von Bewohnern, die längere Zeit verreist sind (> 3 Wochen)
• Gewerbeeinheiten ohne regelmäßige Nutzung (Büros, Lager)

Die Spülpflicht bei Leerstand

DVGW W 551 gibt klare Empfehlungen:

• Ab 72 Stunden Nichtnutzung: Stagnationsspülung aller Entnahmestellen der betroffenen Einheit empfohlen
• Bei längerem Leerstand: Wöchentliche Spülung aller Entnahmestellen mit Temperaturnachweis
• Vor Wiederinbetriebnahme: Vollständige Spülung der Anlage und Temperaturkontrolle vor Einzug des neuen Mieters

Die Spülpflicht liegt beim Betreiber — also der Hausverwaltung oder dem Eigentümer. Sie kann nicht auf den (zukünftigen) Mieter übertragen werden.

Legionellen in der unbewohnten Wohnung: die häufigsten Fragen

Ob Sie von einer unbewohnten, leerstehenden oder leeren Wohnung sprechen: Für die Trinkwasseranlage zählt nur, dass dort kein Wasser mehr fließt. Die folgenden Antworten gelten für vermietete Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserbereitung.

Kann sich in einer leerstehenden Wohnung Legionellen bilden?

Ja. Ohne Wasserentnahme steht das Wasser in den Leitungen der Wohnung und nimmt Raumtemperatur an. Liegt es länger im Bereich von 25 °C bis 45 °C, finden Legionellen dort gute Wachstumsbedingungen (siehe oben). Wohnungen, die nur zeitweise genutzt werden, etwa Ferien- oder Gästewohnungen, sind demselben Risiko ausgesetzt wie dauerhaft leere.

Können Legionellen aus einer leeren Wohnung andere Wohnungen betreffen?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt von Leitungsführung, Zirkulation und Temperaturen der Gesamtanlage ab. Deshalb ist die Anlage als Ganzes zu betrachten: Pflichten nach der Trinkwasserverordnung treffen den Betreiber der gesamten Anlage, nicht den einzelnen Mieter. Ob ein leerstehender Strang ein Risiko für das übrige Haus ist, klären Installateur oder Untersuchungsstelle am Anlagenschema, nicht eine Ferndiagnose.

Muss in jeder Wohnung eine Legionellenprobe genommen werden?

Die Trinkwasserverordnung erlaubt dem Betreiber, die Stelle der Probennahme unter Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik selbst zu bestimmen (§ 31 TrinkwV). Den Probennahmeplan stimmen Sie mit der beauftragten Untersuchungsstelle ab. Ob eine leerstehende Wohnung dazugehört, ergibt sich aus der Anlage.

Legionellen nur in einer Wohnung nachgewiesen: Was jetzt?

Auch ein Befund, der nur eine Entnahmestelle oder eine Wohnung betrifft, ist ein Befund an der Anlage. Wird der technische Maßnahmenwert erreicht, muss der Betreiber das unverzüglich dem Gesundheitsamt anzeigen, sofern nicht bereits die Untersuchungsstelle gemeldet hat (§ 51 Abs. 1 Nr. 1 und § 53 Abs. 1 TrinkwV). Welche weiteren Schritte folgen, richtet sich nach dem Befund und den Vorgaben des Gesundheitsamts. Gut dokumentierte Spülungen und Temperaturen der betroffenen Wohnung helfen bei der Ursachensuche.

Was ist bei einer unbewohnten Wohnung konkret zu tun?

1. Nach 72 Stunden Nichtnutzung alle Entnahmestellen der Wohnung spülen, danach wöchentlich (DVGW W 551, siehe oben).
2. Jede Spülung mit Datum, Entnahmestelle und Temperatur festhalten.
3. Vor dem Wiederbezug die Anlage gründlich spülen und die Temperaturen kontrollieren.
4. Bei Sanierung oder längerer Stilllegung: Wiederinbetriebnahme nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik (§ 13 Abs. 1 TrinkwV).

Bei abgesperrter Wasserzufuhr oder zurückgebauten Leitungen in länger leerstehenden Wohnungen klärt ein Fachbetrieb, wie die Anlage sicher stillgelegt und wieder in Betrieb genommen wird.

Haftungsrisiko: Was droht ohne Protokoll?

Erkrankt ein Mieter nach dem Einzug an Legionellose (bis zu 10 % Sterblichkeit bei immungeschwächten Personen), prüft das Gesundheitsamt den Betrieb der Anlage. Ohne lückenlose Spülprotokolle:

• Bußgelder: Bis zu 25.000 € pro Verstoß nach §25 TrinkwV
• Zivilrechtliche Haftung: Schadensersatz für Behandlungskosten, Verdienstausfall, Schmerzensgeld
• Strafrechtliche Ermittlungen: Bei fahrlässiger Körperverletzung oder Todesfolge
• Versicherung: Verweigert Deckung, wenn grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen ist

Der Leerstandsspül-Workflow mit SpülPilot

SpülPilot löst das Leerstandsproblem durch einen automatisierten Workflow:

1. Leerstand markieren:Verwaltung oder Hausmeister markiert eine Wohneinheit als „leer“ im Dashboard
2. Automatische Erinnerung: SpülPilot erinnert nach 72 Stunden an die erste Stagnationsspülung — und dann wöchentlich
3. Spülung per Smartphone: Hausmeister führt Spülung durch, scannt QR-Code an der Entnahmestelle, erfasst Temperatur und Foto
4. Automatisches Protokoll: Unveränderliches Spülprotokoll mit Zeitstempel und GPS-Koordinaten wird erzeugt
5. Export: Vor Einzug des neuen Mieters exportiert die Verwaltung das vollständige Leerstandsprotokoll als PDF

Übergabe an neue Mieter

Das Leerstandsprotokoll sollte dem neuen Mieter bei Einzug ausgehändigt werden — es belegt, dass alle Entnahmestellen ordnungsgemäß gespült wurden. Das schützt den Vermieter vor späteren Ansprüchen und schafft Vertrauen.