Das unterschätzte Risiko: Legionellen bei Leerstand
In einem bewohnten Mietobjekt sorgt der tägliche Wasserverbrauch automatisch für die regelmäßige Durchströmung der Leitungen. Das Wasser fließt, die Temperaturen bleiben kontrolliert — Legionellen haben kaum eine Chance.
Bei Leerstand ist das anders: Das Wasser steht, kühlt unkontrolliert ab (oder erwärmt sich im Sommer) und erreicht genau jenes Temperaturband von 25–45 °C, in dem sich Legionellen optimal vermehren. Innerhalb weniger Tage können sich aus harmlosen Mengen gefährliche Konzentrationen entwickeln.
Wie groß ist das Leerstandsrisiko in der Praxis?
Typische Mietobjekte haben eine Leerstandsquote von 5–15 %. Das klingt wenig — bedeutet aber in einem 20-Einheiten-Haus regelmäßig 1–3 leerstehende Wohnungen. Dazu kommen:
- Mieterwechsel-Phasen: 2–6 Wochen Renovierungszeit, in der keine Spülungen stattfinden
- Längere Abwesenheiten: Mieter im Urlaub oder auf Reisen (> 3 Wochen)
- Gewerbeeinheiten: Büros oder Lagerräume mit unregelmäßiger Nutzung
Besonders kritisch: In älteren Gebäuden (Baujahr vor 1990) sind die Rohrdurchmesser oft überdimensioniert, das Leitungsvolumen groß — und die Stagnation damit besonders problematisch.
Was schreibt DVGW W 551 vor?
DVGW W 551 ist klar:
- Ab 72 Stunden Nichtnutzung: Stagnationsspülung empfohlen
- Bei dauerhaftem Leerstand: Mindestens wöchentliche Spülung aller Entnahmestellen der betroffenen Wohneinheit
- Vor Wiederinbetriebnahme: Vollständige Spülung mit Temperaturkontrolle vor Einzug des neuen Mieters
Die Pflicht liegt beim Betreiber — also der Hausverwaltung oder dem Eigentümer. Sie kann nicht auf den (zukünftigen) Mieter übertragen werden.
Was droht ohne Leerstandsprotokoll?
Stellt das Gesundheitsamt nach einer Mieterbeschwerde einen Legionellen-Befund fest, prüft es als erstes die Betriebsdokumentation. Fehlen Leerstandsprotokolle für den betroffenen Zeitraum:
- Bußgelder: Bis zu 25.000 € nach §25 TrinkwV
- Schadensersatz: Bei nachgewiesenen Gesundheitsschäden des Mieters
- Versicherung: Kann bei grober Fahrlässigkeit die Deckung verweigern
- Strafrechtliche Ermittlungen: Bei schwerem Krankheitsverlauf oder Todesfolge
Der praktische Leerstandsspül-Workflow
Eine effektive Leerstandsdokumentation folgt diesem Ablauf:
1. Leerstand erfassen (sofort bei Auszug)
Markieren Sie die Wohneinheit als „leer" in Ihrem Verwaltungssystem. In SpülPilot erfolgt das mit einem Klick — das System startet automatisch die Spülerinnerungen.
2. Wöchentliche Leerstandsspülung (mit Protokoll)
Der Hausmeister spült alle Entnahmestellen der leerstehenden Wohnung wöchentlich. Wichtig: Nicht nur kurz auflaufen lassen — sondern bis die Warmwasser-Solltemperatur (≥ 55 °C) erreicht ist, mit Temperaturnachweis.
3. Fotobeweis
Ein Foto der Entnahmestelle nach der Spülung belegt die tatsächliche Durchführung — und schützt bei späteren Streitigkeiten.
4. Abschlussspülung vor Einzug
Unmittelbar vor dem Einzug des neuen Mieters wird die gesamte Wohneinheit vollständig gespült und die Temperatur protokolliert. Dieses Protokoll sollte dem Mietübergabeprotokoll beigelegt werden.
Wie SpülPilot den Leerstandsspül-Prozess automatisiert
SpülPilot übernimmt den gesamten Leerstandsprozess:
- Leerstand markieren → System startet automatische Erinnerungen
- Hausmeister erhält Push-Benachrichtigung → spült vor Ort per Smartphone
- Foto + Temperatur + GPS → unveränderliches Protokoll
- Verwaltungs-Dashboard → sofortiger Überblick über alle Leerstandsspülungen
- PDF-Export vor Einzug → lückenloser Nachweis für Versicherung und Behörde
Das Ergebnis: kein vergessenes Leerstandsobjekt, kein Haftungsrisiko, keine bösen Überraschungen beim Einzug.
Fazit: Leerstand ist kein Nischenthema
Hausverwaltungen, die Leerstand nicht systematisch dokumentieren, spielen mit dem Haftungsfeuer. Die gute Nachricht: Der Aufwand für eine ordnungsgemäße Leerstandsspülung ist gering — wenn man den richtigen Workflow hat. Die schlechte Nachricht: Ohne den richtigen Workflow passiert es schnell, dass eine Wohnung 6 Wochen ungespült bleibt.
SpülPilot macht Leerstandsdokumentation zum Standardprozess — nicht zum Ausnahmefall.