Legionellenprüfung vs. Spülplan: Was ist der Unterschied?

Zwei verschiedene Pflichten — häufig verwechselt

In Gesprächen mit Hausverwaltungen taucht immer wieder dieselbe Verwechslung auf: „Wir lassen alle drei Jahre prüfen — das reicht doch." Nein, das reicht nicht. Die 3-jährliche Legionellenuntersuchung und der laufende Spülplan sind zwei völlig unterschiedliche Pflichten, die sich gegenseitig nicht ersetzen können.

Die 3-jährliche Legionellenuntersuchung

Was ist das?

Die Legionellenuntersuchung ist eine Laboranalyse des Trinkwassers nach § 31 TrinkwV. Wasserproben werden an verschiedenen Entnahmestellen entnommen und im Labor auf Legionellen untersucht.

Wann ist sie Pflicht?

Für Großanlagen (Speicher- oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer > 400 Liter oder > 3 Liter in mindestens einer Leitung zur Entnahmestelle, Zirkulationsleitung nicht mitgerechnet) mit Duschen, außer in Ein- und Zweifamilienhäusern, bei Vermietung mindestens alle 3 Jahre (§ 31 Abs. 1 und 2 TrinkwV).

Was prüft sie?

Den Ist-Zustand des Wassers zum Zeitpunkt der Probenahme. Sie beantwortet die Frage: „Sind jetzt gerade Legionellen im Wasser?"

Was prüft sie nicht?

Ob die Anlage ordnungsgemäß betrieben wurde. Ob regelmäßig gespült wurde. Ob Leerstandswohnungen protokolliert wurden.

Der laufende Spülplan

Was ist das?

Der Spülplan ist die kontinuierliche Dokumentation aller Spülmaßnahmen nach DVGW W 551. Er belegt, dass die Anlage ordnungsgemäß betrieben wurde.

Wann ist er Pflicht?

Dauerhaft — nicht nur alle 3 Jahre. Jede Entnahmestelle, die länger als 72 Stunden nicht genutzt wird, muss gespült werden. Bei Leerstand wöchentlich.

Was belegt er?

Den Betriebsverlauf der Anlage. Er beantwortet die Frage: „Wurde die Anlage ordnungsgemäß betrieben?"

Das Zusammenspiel: Warum beides nötig ist

Stellen Sie sich vor, die 3-jährliche Untersuchung ergibt einen positiven Legionellen-Befund. Das Gesundheitsamt prüft daraufhin die Betriebsdokumentation. Zwei Szenarien:

Szenario A: Laufende Spülprotokolle vorhanden Die Hausverwaltung kann nachweisen, dass regelmäßig gespült wurde, Temperaturen protokolliert wurden und Leerstandswohnungen betreut wurden. Das Gesundheitsamt erkennt an, dass alle Pflichten erfüllt wurden — die Ursache für den Befund muss anderswo gesucht werden (z. B. Rohrmaterial, externe Quelle). Das Bußgeldrisiko ist minimal.

Szenario B: Keine Spülprotokolle Die Hausverwaltung kann nichts belegen. Das Gesundheitsamt stellt fest, dass die Betriebsdokumentation vollständig fehlt — unabhängig vom Untersuchungsergebnis ein Bußgeldtatbestand. Bei einem positiven Befund kommt grobe Fahrlässigkeit hinzu.

Ist die Legionellenprüfung Pflicht? Was gilt für Hausverwaltungen?

Kurz: Für vermietete Mehrfamilienhäuser mit Großanlage zur Trinkwassererwärmung und Duschen ja. Die Untersuchungspflicht steht in § 31 TrinkwV und trifft den Betreiber der Anlage, sofern das Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird. Die Vermietung gehört dazu. Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen (Einzelheiten siehe oben).

Wer die Pflicht trägt, steht in der Verordnung nicht bei „der Hausverwaltung", sondern beim Betreiber, in der Regel dem Eigentümer. Eine Hausverwaltung kann diese Aufgaben im Verwaltervertrag übernehmen. Was genau übertragen ist, steht dort.

Aus der Verordnung ergeben sich für den Betreiber im Zusammenhang mit der Legionellenprüfung diese Pflichten:

• Untersuchen lassen: in den vorgeschriebenen Abständen, bei einer neu in Betrieb genommenen Anlage erstmals innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme (§ 31 TrinkwV).
• Ergebnis festhalten: Jedes Untersuchungsergebnis ist unverzüglich in einer Niederschrift festzuhalten, mit Adresse und Bezeichnung der Probennahmestelle, Zeitpunkt der Entnahme und der Untersuchung sowie dem angewendeten Verfahren (§ 44 TrinkwV).
• Bei Überschreitung handeln: Wird der technische Maßnahmenwert erreicht, muss der Betreiber das unverzüglich dem Gesundheitsamt anzeigen, sofern nicht schon die Untersuchungsstelle gemeldet hat (§ 51 Abs. 1 Nr. 1 und § 53 Abs. 1 TrinkwV).
• Die Anlage ordnungsgemäß betreiben: nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik (§ 13 Abs. 1 TrinkwV). Hier setzt der Spülplan an.

Die Untersuchung allein erfüllt also nur den ersten Punkt. Die übrigen Pflichten verlangen laufende Dokumentation.

Ablauf der Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus

So läuft eine Legionellenuntersuchung (auch „Legionellentest" oder „Trinkwasseruntersuchung auf Legionellen" genannt) in der Praxis ab:

1. Pflicht und Umfang klären: Trifft § 31 TrinkwV auf die Anlage zu (Großanlage, Duschen, Vermietung)? Das Anlagenschema zeigt, welche Stränge und Entnahmestellen zur Anlage gehören.
2. Untersuchungsstelle beauftragen: Die Probennahme und die Laboranalyse übernimmt eine zugelassene Untersuchungsstelle. Den Probennahmeplan stimmen Sie dort ab.
3. Proben nehmen: Die Proben werden nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik genommen (§ 42 TrinkwV).
4. Ergebnis erhalten und festhalten: Das Ergebnis kommt als Prüfbericht. Der Betreiber hält es in der Niederschrift nach § 44 TrinkwV fest.
5. Bei Auffälligkeit reagieren: Bei erreichtem Maßnahmenwert folgt die Anzeige an das Gesundheitsamt (§ 51 TrinkwV), danach die Schritte, die das Gesundheitsamt vorgibt.

Den Termin der nächsten Untersuchung tragen Sie am besten sofort in den Wartungskalender ein.

Kosten im Vergleich

| Maßnahme | Häufigkeit | Kosten/Jahr | |---|---|---| | Legionellenuntersuchung (Großanlage) | Alle 3 Jahre | ca. 50–200 €/Jahr | | Spüldokumentation mit SpülPilot (Pro) | Dauerhaft | ab 149 €/Monat zzgl. USt. | | Schadensfall ohne Dokumentation | Einmalig | 50.000–200.000 € |

Was kostet eine Legionellenprüfung wirklich?

Die Tabelle zeigt nur eine grobe Größenordnung. Was die Untersuchung (auch „Legionellenuntersuchung" oder „Legionellentest" genannt) im Einzelfall kostet, hängt von der Zahl der Proben, dem Aufwand der Probennahme und der Untersuchungsstelle ab. Eine allgemeingültige Preisliste gibt es nicht. Holen Sie sich für Ihre Anlage mindestens zwei Angebote ein und lassen Sie darin Probennahme, Laboranalyse und Prüfbericht getrennt ausweisen. Ob und in welchem Umfang die Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, richtet sich nach dem Mietvertrag und dem Mietrecht und sollte vor der ersten Abrechnung geprüft werden.

LegioFlow + SpülPilot: Spülroutine und Laboruntersuchung aus einer Hand

Für Hausverwaltungen, die beide Pflichten effizient abdecken möchten, bietet das Bundle aus SpülPilot und LegioFlow beide Bausteine:

• SpülPilot: Laufende Spüldokumentation, Anlagenbuch, Leerstandserinnerungen
• LegioFlow: Koordination der 3-jährlichen Laboruntersuchungen, Befundverwaltung, Behördenkorrespondenz

Das Bundle startet ab 199 €/Monat zzgl. USt. — und führt die Nachweise für beide Pflichten lückenlos.

Fazit

Die 3-jährliche Legionellenuntersuchung und der laufende Spülplan sind keine Alternativen, sondern Ergänzungen. Wer nur eine davon erfüllt, erfüllt seine Pflichten nur zur Hälfte. Vollständige Compliance braucht beides — und mit den richtigen Tools ist der Aufwand überschaubar.