Zwei verschiedene Pflichten — häufig verwechselt
In Gesprächen mit Hausverwaltungen taucht immer wieder dieselbe Verwechslung auf: „Wir lassen alle drei Jahre prüfen — das reicht doch." Nein, das reicht nicht. Die 3-jährliche Legionellenuntersuchung und der laufende Spülplan sind zwei völlig unterschiedliche Pflichten, die sich gegenseitig nicht ersetzen können.
Die 3-jährliche Legionellenuntersuchung
Was ist das?
Die Legionellenuntersuchung ist eine Laboranalyse des Trinkwassers nach §14a TrinkwV. Wasserproben werden an verschiedenen Entnahmestellen entnommen und im Labor auf Legionellen untersucht.
Wann ist sie Pflicht?
Für Großanlagen (Warmwasserspeicher > 400 Liter oder Leitungsvolumen > 3 Liter) in Gebäuden mit mehr als einer Wohneinheit alle 3 Jahre.
Was prüft sie?
Den Ist-Zustand des Wassers zum Zeitpunkt der Probenahme. Sie beantwortet die Frage: „Sind jetzt gerade Legionellen im Wasser?"
Was prüft sie nicht?
Ob die Anlage ordnungsgemäß betrieben wurde. Ob regelmäßig gespült wurde. Ob Leerstandswohnungen protokolliert wurden.
Der laufende Spülplan
Was ist das?
Der Spülplan ist die kontinuierliche Dokumentation aller Spülmaßnahmen nach DVGW W 551. Er belegt, dass die Anlage ordnungsgemäß betrieben wurde.
Wann ist er Pflicht?
Dauerhaft — nicht nur alle 3 Jahre. Jede Entnahmestelle, die länger als 72 Stunden nicht genutzt wird, muss gespült werden. Bei Leerstand wöchentlich.
Was belegt er?
Den Betriebsverlauf der Anlage. Er beantwortet die Frage: „Wurde die Anlage ordnungsgemäß betrieben?"
Das Zusammenspiel: Warum beides nötig ist
Stellen Sie sich vor, die 3-jährliche Untersuchung ergibt einen positiven Legionellen-Befund. Das Gesundheitsamt prüft daraufhin die Betriebsdokumentation. Zwei Szenarien:
Szenario A: Laufende Spülprotokolle vorhanden Die Hausverwaltung kann nachweisen, dass regelmäßig gespült wurde, Temperaturen protokolliert wurden und Leerstandswohnungen betreut wurden. Das Gesundheitsamt erkennt an, dass alle Pflichten erfüllt wurden — die Ursache für den Befund muss anderswo gesucht werden (z. B. Rohrmaterial, externe Quelle). Das Bußgeldrisiko ist minimal.
Szenario B: Keine Spülprotokolle Die Hausverwaltung kann nichts belegen. Das Gesundheitsamt stellt fest, dass die Betriebsdokumentation vollständig fehlt — unabhängig vom Untersuchungsergebnis ein Bußgeldtatbestand. Bei einem positiven Befund kommt grobe Fahrlässigkeit hinzu.
Kosten im Vergleich
| Maßnahme | Häufigkeit | Kosten/Jahr | |---|---|---| | Legionellenuntersuchung (Großanlage) | Alle 3 Jahre | ca. 50–200 €/Jahr | | Spüldokumentation mit SpülPilot (Pro) | Dauerhaft | 149 €/Monat | | Schadensfall ohne Dokumentation | Einmalig | 50.000–200.000 € |
LegioFlow + SpülPilot: Vollständige Compliance aus einer Hand
Für Hausverwaltungen, die beide Pflichten effizient abdecken möchten, bietet das Bundle aus SpülPilot und LegioFlow die komplette Lösung:
- SpülPilot: Laufende Spüldokumentation, Anlagenbuch, Leerstandserinnerungen
- LegioFlow: Koordination der 3-jährlichen Laboruntersuchungen, Befundverwaltung, Behördenkorrespondenz
Das Bundle startet ab 199 €/Monat — und gibt Hausverwaltungen die Sicherheit, dass beide Compliance-Pflichten lückenlos erfüllt sind.
Fazit
Die 3-jährliche Legionellenuntersuchung und der laufende Spülplan sind keine Alternativen, sondern Ergänzungen. Wer nur eine davon erfüllt, erfüllt seine Pflichten nur zur Hälfte. Vollständige Compliance braucht beides — und mit den richtigen Tools ist der Aufwand überschaubar.